O que você precisa saber sobre vícios construtivos !

Vícios Construtivos! Você alguma vez já se deparou com eles? Então segue as informações e tudo que você precisa saber sobre:

O que são esses vícios construtivos?

São anomalias, defeitos ou imperfeições encontradas em um imóvel, que afetam assim o uso dele e a finalidade para a qual se destina, seja como residência, ponto comercial etc. E podem ser divididos em vícios aparentes e vícios ocultos.

Vícios aparentes

São as falhas construtivas evidentes, que podemos identificar imediatamente por exemplo um vidro quebrado.

Vícios ocultos

Já os vícios ocultos são as falhas em que a identificação ocorre depois, aparecendo durante o uso, como por exemplo infiltrações ou vazamentos de água que são detectados depois da entrega.

Mas, é válido lembrar que nem todo vício que aparece no imóvel é de ordem construtiva. Para melhor ponderar, só serão considerados vícios construtivos aqueles que vierem de uma falha no projeto, dos materiais que foram utilizados na obra para a construção do imóvel. Para aquele que vai adquirir o imóvel, esses vícios, esses defeitos é a depreciação do imóvel e, muitas vezes, passa um risco, um perigo para o proprietário.

Diante de quem vai adquiri o imóvel viciado, é de responsabilidade do construtor, a entrega do imóvel em perfeito estado, assim entende-se que o imóvel está em perfeitas condições de uso e gozo, conforme previsto no contrato. Visa o artigo 618 do Código Civil, que trata da responsabilidade em contratos de empreitada:

Art. 618 – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Vale lembrar que existe entendimentos que o incorporador imobiliário responda de forma solidária ao construtor, pelos vícios e defeitos construtivos:

“Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC/2002, art. 618). Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor” (Resp 884.367-DF).

Conforme leciona Sergio Cavalieri Filho:

“a responsabilidade do construtor é objetiva, por ser irrelevante que ele tenha ou não conhecimento desse vício.Nesse sentido o texto expresso do art. 23 do Código de Defesa do Consumidor: ‘A ignorância do fornecedor sobre os vícios de qualidade por inadequação dos produtos ou serviços não o exime de responsabilidade’” (Programa de Responsabilidade Civil. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2009, p. 364).

Dispõem os artigos 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, formas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos”

Art. 14. O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos a prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

O que devo fazer se o meu imóvel se encontra com vícios construtivos?

Nesse caso, o consumidor, o proprietário tem o prazo de 90 dias para pedir ao construtor a reparação do dano, conforme o artigo art. 26, II, §3º, do Código de Defesa do Consumidor, prazo este que deve ser contado desde o recebimento das chaves ou da constatação do vício. E não sendo resolvido o problema, poderá o adquirente requerer o abatimento do preço ou mesmo a substituição do imóvel, em caso de inadimplemento significativo.

art. 26, II, § 3º – tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que fica evidenciado o defeito.

Vejamos então o entendimento jurisprudencial, no que tange o engenheiro civil que responde solidariamente com o construtor pelos vícios de construção, haja vista que era de sua responsabilidade fiscalizar o andamento da obra:

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS EM OBRA. LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE DO ENGENHEIRO AOS DEFEITOS CONSTRUTIVOS DECORRENTES DA FALTA DE ACOMPANHAMENTO E FISCALIZAÇÃO QUE LHE COMPETIAM. VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível n. 2008.003322-3, de Criciúma, rel. Des. Victor Ferreira, j. 08-11-2012).

RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE PASSIVA, AFASTADAS. INCIDÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL VINTENÁRIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 177 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. FALHAS ESTRUTURAIS DECORRENTES DA INCAPACIDADE DE SUSTENTAÇÃO DAS FUNDAÇÕES. DANOS COMPROVADOS POR PERÍCIA JUDICIAL. RESPONSABILIDADE DO ENGENHEIRO EVIDENCIADA. NEGLIGÊNCIA TÉCNICA AO ACOMPANHAR A OBRA. ABALO MORAL NÃO CARACTERIZADO. MULTA IMPOSTA NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO DOS EMBARGOS. AFASTAMENTO QUE SE IMPÕE. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO. “Quando o engenheiro se declara responsável pelo projeto de construção, isso não constitui mera formalidade, para efeito de aprovação pela Prefeitura; representa, isto sim, contrato pelo qual, embora não executando diretamente a obra, o engenheiro assume a obrigação de acompanhar rigorosamente a sua execução, notadamente nos aspectos mais relevantes, quais sejam os de estrutura. Se permitiu que um leigo tomasse a si decisões importantes e esse pedreiro se afastou das instruções recebidas, cabia ao engenheiro tomasse as providências cabíveis, notadamente junto à Prefeitura, para que a construção não obtivesse alvará de habite-se” […] (STOCCO, Rui. Tratado de Responsabilidade Civil, 8. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 613-614) (sem grifo no original). (Apelação Cível n. 2010.021896-9, de São Bento do Sul, rel. Des. Ronei Danielli, j. 18-10-2012).

É parte legítima para figurar no pólo passivo da ação o engenheiro civil contratado para executar o projeto estrutural, elétrico e hidrossanitário, porquanto sua responsabilidade advém do serviço de acompanhamento, conferência e responsabilidade técnica da obra realizada. (…) Os vícios existentes no imóvel provenientes da má execução da obra é de responsabilidade da construtora. (Apelação Cível n. 2010.006419-1, de São José, rel. Des. Fernando Carioni, j. 06-04-2010).

E esses foram as informações que julguei necessárias a respeito do assunto.