Dentre as modalidades de garantia de um contrato de locação, a fiança continua sendo a mais utilizada, devido à segurança jurídica que essa relação obrigacional traz ao contrato ou até mesmo por desconhecimento da natureza jurídica das demais modalidades.
Fato é que, nesse cenário, surge a figura do fiador que é a pessoa que garante o pagamento dos alugueres, encargos locatícios e a conservação do imóvel, caso o locatário não o faça, tratando-se, portanto, de uma garantia obrigacional acessória, que pode constar do mesmo instrumento contratual ou em documento apartado.
Dada a importância desta relação (locador/locatário/fiador), o que se propõe com este texto é traduzir de forma menos técnica, mas não menos esclarecedora, uma das possibilidades em que o fiador pode deixar de responder por esse encargo.
Com isso, já fica claro de início que a fiança prestada em um contrato de locação não pode ser perpétua ou válida até a efetiva devolução do imóvel, pois trata-se de gesto gratuito e de mero favor daquele que a presta, não fazendo sentido lógico ficar preso a ela contra a sua vontade.
Afinal, quando o fiador pode se valer dessa possibilidade em análise? Quando o contrato de locação passa a viger por prazo indeterminado e nas mesmas condições anteriormente avençada.
Assim, expirado o prazo pactuado no contrato de locação, e o locador se mantem silente no sentido de continuar a relação locatícia, automaticamente, esse contrato passa a viger por prazo indeterminado.
A partir desse momento, surge para o fiador a faculdade de se exonerar, a qualquer momento, da obrigação de fiança já que, com o término do prazo original do contrato, cessou também a obrigação da garantia prestada.
Porém, para tornar essa possibilidade um fato efetivo, além de o contrato ter de estar em prazo de vigência por prazo indeterminado, é necessário também que o fiador notifique o locador da sua intenção de se desonerar da obrigação, sendo que essa notificação pode ser feita por qualquer meio, desde que inequívoco.
Saliente-se que, a partir dessa notificação, o locador terá 30 dias para, querendo, tomar as providências cabíveis para substituir a garantia do contrato, não podendo impedir a vontade do fiador ao argumento de que o contrato ficaria sem proteção, pois trata-se de um direito potestativo do fiador.
Um ponto que não se pode esquecer é que da data da notificação, o fiador ainda responde por mais 120 dias de contrato, conforme dispõe o art. 40, IX, da Lei 12.112/09.
Portanto, duas são as condicionantes para o fiador fazer uso desta possibilidade:
Feito isso, a contar do final desse prazo de 120 dias, não há mais que se falar em responsabilidade do fiador em relação à garantia prestada naquele determinado contrato, frisando que, até a data final pactuada no contrato e por mais 120 dias a contar da notificação, o fiador responde sim por todos os efeitos do contrato.
Portanto, se num caso concreto já existe uma dívida sendo cobrada é providencial que o fiador tome essa atitude o mais rápido possível, visando estagnar o débito pelo qual responde juntamente com o locatário e que pode aumentar cada vez mais.
Assim, quando receber essa “oferta”, pense muito bem antes de aceitar! Mas se aceitar.. saiba bem quais são os seus direitos e obrigações como FIADOR!
Clique abaixo para falar comigo no WhatsApp