Direito Imobiliário

STJ: TAXA SATI É ABUSIVA, MAS COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELO CONSUMIDOR É VÁLIDA

A 2ª seção do STJ, julgou recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor. O ministro Sanseverino é o relator dos casos. Ao final do julgamento, o colegiado decidiu, de forma unânime, pela validade da cláusula que transfere ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem. Contudo, entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI.

Sustentações

Da tribuna, um dos argumentos levantados em relação à restituição dos valores pretendidos pelos consumidores é de que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e não há alegação de vício.

O advogado Carlos Mário Velloso Filho, em nome da Gafisa S/A, sustentou que a cláusula que trata das referidas taxas possui “linguagem absolutamente simples, clara, que não dá margem a quaisquer dúvidas”. Segundo Velloso, também não há falar em venda casada.

“Não há atribuição de ônus desproporcional ao promitente-comprador. O valor, se não fosse pago diretamente pelo consumidor, seria acrescido no valor do imóvel, com repercussões negativas para o próprio comprador. A base de cálculo do ITBI seria maior. A base de cálculo das despesas de escritura seria maior. Essa pretensão viola o dever de boa-fé: o comprador vai lá, tem ciência de que o valor da corretagem está destacado do principal, que tem esse custo, faz o negócio, obtém os efeitos positivos do pagamento e em seguida entra com ação para ver reduzido o preço total. Pretende-se aqui um enriquecimento ilícito. A incorporadora, se condenada a restituir o valor, sofrerá indevido empobrecimento ilícito.”
Na tribuna, o advogado Flávio Luiz Yarshell afirmou, a favor da validade da cláusula, que “se o tribunal fizer a regulação de algo já regulado, estaremos diante de plano econômico superior, porque todo modelo de corretagem terá que ter revisto. A aplicação de direito que gere infinidade de conflitos, há de haver algo errado”.

Decoro

Cena incomum no Tribunal: o advogado de um comprador, na causa relacionada à corretagem, encerrou cerca de cinco minutos mais cedo a sustentação oral. Motivo: o causídico, por diversas vezes, foi enfático em demasia ao defender a tese, valendo-se de termos chulos e palavras nada adequadas num colóquio, muito menos numa Corte Superior (“pqp” foi uma delas).

O ministro Raul Araujo, presidente, sugeriu educadamente o encerramento, no entanto, o adogado ia continuar. Neste momento, o ministro Cueva o interrompe: “O sr. pode conter seu vocabulário, por favor ? O sr. está numa Corte de Justiça, um Tribunal Superior, o sr. tem que observar certas regras de urbanidade e decoro. O sr. não pode usar palavrões aqui, por exemplo.”

Validade da comissão de corretagem

O ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente que se trata de prática usual do mercado brasileiro a utilização de corretagem, e que, tal qual as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor.

Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, “apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores”.

Assim, concluiu que, em principio, “é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência.”

Informação clara e prévia

Sanseverino destacou, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente-comprador nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que paga destacadamente.

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

De acordo com o ministro, a grande reclamação dos consumidores é a omissão da prestação dessa informação. “Alega-se que somente após celebrado o contrato o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado do custo adicional da comissão de corretagem.” Na conclusão do relator, tal estratégia contraria flagrantemente os deveres de informação e transparência que devem pautar as relações de consumo, e, em tais casos, o consumidor terá o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem (art. 30 do CDC).

Assim, a tese final apresentada pelo relator foi:

“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária desde que previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, destacado o valor da comissão de corretagem.”

Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), o ministro Sanseverino entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

“Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.”

O relator também destacou que tal serviço é de confiança, e a parte poderia contratar profissional próprio para isso. Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Prescrição

Próxima questão analisada pelo relator foi quanto à prescrição. Nesta, a tese fixada por Sanseverino seguiu recente julgado da Corte pela prescrição trienal.

“Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente.”

Processos relacionados: REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968