Direito Imobiliário

Direito de Propriedade

O condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor da unidade autônoma (Código Civil, artigo 1.335, I). Esse direito de propriedade não é absoluto, está submetido a limitações. Todavia, as limitações ao direito de propriedade devem estar previstas em lei e em sintonia com os princípios constitucionais, motivo pelo qual é inconstitucional e ilegal a norma de convenção ou  do regimento interno que proíbe o proprietário em atraso  com as contribuições condominiais de usar as áreas comuns de lazer.

Direito de Uso e Condômino Inadimplente

A doutrina discute se é possível ao condomínio, mediante cláusula na convenção ou no regimento interno ou deliberação da assembleia, restringir o direito de propriedade do condômino inadimplente, especificamente no que diz respeito ao uso das áreas de lazer.

A propósito a seguinte decisão, que nos parece mais acertada porque reconhece que a proibição ao direito do  condômino de usar área de lazer comum não é meio coercitivo previsto em lei, que apenas admite cominações de multa moratória, juros e correção monetária:

“Condomínio. Proibição a condômino de frequentar área de lazer comum por suposto débito de multa condominial, aplicada ao condômino em assembleia geral em que se concluiu por sua responsabilidade pelo fato que redundou na condenação judicial do condomínio a pagamento de indenização a terceiro. Impossibilidade. A assembleia geral não tem o poder de transferir a determinado condômino responsabilidade reconhecida ao condomínio por decisão judicial. Obrigação que só pode ser transferida pelo reconhecimento do condômino ou por meio de ação judicial própria. Ainda que legítima fosse a cobrança, a proibição ao direito de propriedade do condômino não é meio coercitivo previsto em lei, que apenas admite cominações de multa moratória, juros e correção monetária. Recurso provido” (2006.001.27201 – Apelação Cível. Desembargador Marcos Alcino Torres. Julgamento: 09/08/2006. Décima Sétima Câmara Cível).

Essa decisão nos parece a mais correta porque não fere garantias constitucionais e pode gerar situações extremamente constrangedoras para o condômino e sua família, principalmente os filhos menores.

As decisões que repercutem nos direitos das crianças e adolescentes devem ser dadas com extrema prudência e ponderação porque pode ter sérias repercussões no processo de educação e socialização dessas pessoas.

Além disso, existe a proteção constitucional, muitas vezes afrontada pelo descuido dos prolatores ao não perceberem que determinadas decisões extrapolam a pessoa do réu a atingem direitos constitucionalmente garantido às crianças e adolescentes (Artigo 227, da CF).

Embora não apareçam no processo, essas pessoas não são fantasmas, elas existem e sofrem os efeitos de determinadas decisões judiciais mais do que os próprios pais ou responsáveis. Vale dizer, a decisão que proíbe o uso de áreas de lazer do condomínio, quando alcança apenas o condômino solteiro ou o casal sem filhos não repercute tão intensamente.

Além disso, vale mencionar que o direito ao uso de partes comuns do condomínio é garantido por lei, portanto, não pode ser revogado por decisão de assembleia condominial. A única restrição que a lei estabelece ao condômino inadimplente é a de participar e votar nas assembleias.