Direito Imobiliário

Relação de Condomínio Vs Cláusulas Abusivas

Possibilidade de questionamento de cláusulas abusivas da Convenção Condominial

Condomínio em sua definição, segundo leciona Caio Mário M. S. Pereira é “quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes”. Por efeito de lei vide o Código Civil no que tange direito de vizinhança entende-se que a Convenção Condominial pode ser entendida como a “lei” que regula as relações dos condôminos entre si e frente a terceiros, assim sendo, cada condômino poderá usar livremente da coisa conforme seu destino, ou sua utilização prática, desde que não impeça que os demais condôminos possam também exercer seus direitos sobre ela.

As convenções condominiais, portanto, são regras que devem ser observadas e respeitadas por todos os condôminos, entretanto algumas vezes estas podem ser abusivas vindo a infringir direitos individuais caso este em que há possibilidade de se recorrer ao judiciário questionando a clausula considerada abusiva de tal maneira que como podemos observar a seguir alguns julgados no sentido de reconhecer a abusividade e consequentemente determinar a clausula condominial nula.

Proprietários de apartamentos de cobertura pagam mesmas quotas condominiais de unidades menores

Uma sentença da 4ª Vara Cível de Goiânia (GO) pode se transformar no embrião para uma futura equiparação no valor das quotas condominiais.

O juiz Rodrigo de Silveira determinou a redução da taxa condominial de cinco proprietários de apartamentos de cobertura do Residencial Solar Gran Bueno, que estavam pagando valores superiores aos dos demais condôminos.

Ao declarar nulas duas cláusulas da convenção do condomínio, o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos que possuem imóveis com dimensões maiores que os outros e, por essa razão, arcavam com um custo maior.

O magistrado analisou uma realidade brasileira: “as unidades maiores são minoria, de modo que dificilmente a contribuição igualitária entre os condôminos será aprovada pela assembleia geral, cuja soberania, a meu ver, não pode diferenciar os apartamentos mais simples daqueles que tem área maior”.

Detalhe bem pensado da sentença: “pouco importa se no condomínio há unidades de 100, 200 ou 300 metros quadrados; todos os moradores devem despender os mesmos valores a título de taxas condominiais”.

O juiz menciona o artigo 5º, caput, da Constituição Federal, que estabelece a igualdade de todos perante a lei.

E conclui que no Brasil “há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis de cobertura, por serem maiores, dão mais despesas e custos e que, portanto, devem participar do rateio de forma mais efetiva”. (Proc. nº 201201270515)

Autorizada permanência de animal em condomínio

Em decisão monocrática, o desembargador Kisleu Dias Maciel Filho manteve sentença do juiz Rodrigo de Melo Brustolin, da 3ª Vara Cível da comarca de Rio Verde, que permitiu que um morador mantenha no condomínio seu animal de estimação e declarou nula a Cláusula 20 do Regulamento Interno do Condomínio Residencial Villa Verde, que proíbe a permanência ou trânsito de quaisquer espécies de animal.

O magistrado refutou os argumentos do Condomínio Residencial de que o que vale é a vontade da maioria dos condôminos votada em assembleia e frisou que os condôminos optaram pela proibição da permanência de animais no edifício, sendo irrelevante que o animal seja ou não inofensivo. O juiz a quo entendeu que a proibição genérica da presença de animais em condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, principalmente quando se trata de animal de estimação de pequeno porte e que não seja nocivo nem afete a tranquilidade dos demais condôminos. Posto isto, a meu sentir, em que pese os argumentos despendidos pelo condomínio, tenho que seu inconformismo não merece prosperar, frisou.

De acordo com o Kisleu Filho, é incontroverso nos autos que a convenção do condomínio, no qual o autor é proprietário de unidade autônoma, traz expressa proibição sobre a permanência de animais de qualquer espécie. Para ele, apesar da regra que rege a relação entre os condôminos é constituída na vontade da maioria, essa limitação não pode ser verdade absoluta.

No entanto, a despeito da regra expressa nesse sentido, a limitação imposta não pode se configurar como absoluta, intransponível, merecendo a devida atenuação à luz da situação fática vivenciada, mormente em razão do conflito entre a referida e o direito de propriedade do autor. A autonomia da vontade da parte autora e, ademais, seu direito de propriedade, podem, como dito, sofrer a limitação imposta pela coletividade, especificamente nos casos de condomínio edilício, observando-se, neste particular, a vontade geral na busca do bem comum, desde que a satisfação deste bem comum, no caso particular, se revele razoável e passível de proteção, explicou.

Assim, o desembargador destacou que, para que prevaleça a proibição inserida no regulamento do condomínio quanto à manutenção de animais no edifício, há de ser demonstrado o efetivo prejuízo à saúde e à segurança dos demais moradores, situação que não se encontra no caso.

Além disso, o magistrado lembrou que quando há esse tipo de conflito, prevalece, no caso, o maior peso relativo, que, na demanda, é o de se resguardar o direito de propriedade do morador, sem impingir qualquer dano a direito de terceiros. O direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio, quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade. Daí, não se evidenciam motivos suficientes para proibir a permanência do animal no condomínio, pois não se está diante de uso anormal da propriedade, conforme previsto no artigo 1.277, do Código Civil de 2002, enfatizou.