Direito Imobiliário

O contrato de locação sem garantia e suas vantagens

Já pensou que pode existir vantagens em firmar um contrato de locação de bem imóvel sem qualquer tipo de garantia ?

Celebrar um contrato de locação sem qualquer garantia causa, a princípio, certa estranheza e insegurança, por não ser tão comum e parecer algo incerto.

Em contrapartida, sabe-se que a exigência de uma garantia pode, em determinados casos, onerar o negócio, dificultar ou até mesmo inviabilizar o negócio pretendido.

Neste post, o meu objetivo é quebrar o paradigma de que a garantia é prioridade e demonstrar que o contrato de locação sem garantia possui vantagens que talvez a maioria das pessoas não conheça. Vejamos:

COBRANÇA DE ALUGUEL ANTECIPADO

O artigo 42 da Lei do Inquilinato assegura ao LOCADOR, a possibilidade de optar pelo contrato de locação sem garantia, tendo como benefício na escolha dessa modalidade a cobrança do pagamento de aluguel e encargos até ao sexto dia do mês vincendo, ou seja de forma antecipada. É o famoso “pagar para usar”.

Ressalta-se que nas outras modalidades de locação que possuem qualquer garantiam (caução, fiança ou seguro fiança), é vedada a exigência antecipada de aluguel, constituindo contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (Artigo 43, Inciso III, Lei 8.245/91);

FACILIDADE NA AÇÃO DE DESPEJO

Um grande atrativo nessa modalidade de locação é, sem dúvida, a possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de alugueis e acessórios pelo locatário. Bastando para isso que o locador preste caução judicial de três vezes o valor da locação, podendo ser real ou fidejussória (Artigo 64, §1º, Lei 8.245/91), ou seja, ofertando o próprio imóvel locado ou depositando os respectivos valores em juízo.

Tal benefício encontra-se expresso no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91, assegurando que se o locador ajuizar ação de despejo com fundamento na falta de pagamento do aluguel e acessórios, não dispondo o contrato de garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Assim, é certo que o locador retomará a posse do seu imóvel mais rápido, ao invés de ter como maior garantia a cobrança de valores em atraso. É uma ótima opção para quem tem como prioridade a retomada do bem e não apenas a garantia de cobrança.

Todavia, como cada tipo de contrato possui suas vantagens e desvantagens e cada locador possui sua prioridade, é necessário analisar o negócio e definir qual a melhor forma de pactuar com o locatário satisfazendo a vontade das partes envolvidas.