Direito Imobiliário

Exoneração do fiador

Alguém já te fez um pedido para que você seja fiador de um contrato de locação ? Que situação complicada não é ? Muitas vezes não temos como “fugir” de um pedido desse… Saiba no post de hoje quais as possibilidades de exoneração do fiador!

Dentre as modalidades de garantia de um contrato de locação, a fiança continua sendo a mais utilizada, devido à segurança jurídica que essa relação obrigacional traz ao contrato ou até mesmo por desconhecimento da natureza jurídica das demais modalidades.

Fato é que, nesse cenário, surge a figura do fiador que é a pessoa que garante o pagamento dos alugueres, encargos locatícios e a conservação do imóvel, caso o locatário não o faça, tratando-se, portanto, de uma garantia obrigacional acessória, que pode constar do mesmo instrumento contratual ou em documento apartado.

Dada a importância desta relação (locador/locatário/fiador), o que se propõe com este texto é traduzir de forma menos técnica, mas não menos esclarecedora, uma das possibilidades em que o fiador pode deixar de responder por esse encargo.

Com isso, já fica claro de início que a fiança prestada em um contrato de locação não pode ser perpétua ou válida até a efetiva devolução do imóvel, pois trata-se de gesto gratuito e de mero favor daquele que a presta, não fazendo sentido lógico ficar preso a ela contra a sua vontade.

Afinal, quando o fiador pode se valer dessa possibilidade em análise? Quando o contrato de locação passa a viger por prazo indeterminado e nas mesmas condições anteriormente avençada.

Assim, expirado o prazo pactuado no contrato de locação, e o locador se mantem silente no sentido de continuar a relação locatícia, automaticamente, esse contrato passa a viger por prazo indeterminado.

A partir desse momento, surge para o fiador a faculdade de se exonerar, a qualquer momento, da obrigação de fiança já que, com o término do prazo original do contrato, cessou também a obrigação da garantia prestada.

Porém, para tornar essa possibilidade um fato efetivo, além de o contrato ter de estar em prazo de vigência por prazo indeterminado, é necessário também que o fiador notifique o locador da sua intenção de se desonerar da obrigação, sendo que essa notificação pode ser feita por qualquer meio, desde que inequívoco.

Saliente-se que, a partir dessa notificação, o locador terá 30 dias para, querendo, tomar as providências cabíveis para substituir a garantia do contrato, não podendo impedir a vontade do fiador ao argumento de que o contrato ficaria sem proteção, pois trata-se de um direito potestativo do fiador.

Um ponto que não se pode esquecer é que da data da notificação, o fiador ainda responde por mais 120 dias de contrato, conforme dispõe o art. 40, IX, da Lei 12.112/09.

Portanto, duas são as condicionantes para o fiador fazer uso desta possibilidade:

• Que o contrato esteja vigendo por prazo indeterminado
• Que o locador seja previamente notificado.

Feito isso, a contar do final desse prazo de 120 dias, não há mais que se falar em responsabilidade do fiador em relação à garantia prestada naquele determinado contrato, frisando que, até a data final pactuada no contrato e por mais 120 dias a contar da notificação, o fiador responde sim por todos os efeitos do contrato.

Portanto, se num caso concreto já existe uma dívida sendo cobrada é providencial que o fiador tome essa atitude o mais rápido possível, visando estagnar o débito pelo qual responde juntamente com o locatário e que pode aumentar cada vez mais.

Assim, quando receber essa “oferta”, pense muito bem antes de aceitar! Mas se aceitar.. saiba bem quais são os seus direitos e obrigações como FIADOR!