Direito Imobiliário

TJ/SP – Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb

Um juiz da 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção. No entanto, o tema ainda divide juristas brasileiros.

Segundo a advogada civilista associada do escritório Zilveti Advogados, Gisleni Valente, responsável pela defesa da parte vencedora, a decisão traz um precedente importante para a operação do Airbnb no Brasil. “É um tema relativamente novo, então não existe um entendimento pacificado e não há lei sobre isso, então tentamos enquadrar na Lei de Locação ou na Lei de Turismo”, afirma.

A sócia da Paula Farias Advocacia, Paula Farias, lembra que há um projeto no Congresso para regularizar a situação do Airbnb em condomínios, mas o direito brasileiro está atrasado em relação às mudanças tecnológicas e talvez uma nova lei não seja a melhor solução. “Uma legislação não necessariamente vai aplacar opiniões contrárias.”

O caso específico chegou à Justiça após um condomínio proibir em assembleia que seus condôminos colocassem os apartamentos à disposição na plataforma. As justificativas foram de que o uso para Airbnb das unidades desvirtuaria a finalidade residencial do imóvel, que estaria sendo usado como hotel, e de que a existência de residências no Airbnb dentro do condomínio diminuiria a segurança geral do prédio, visto que seriam pessoas estranhas com acesso a todas as instalações e áreas comuns que possui o edifício.

Inconformado, um dos proprietários do edifício entrou com pedido de liminar na Justiça alegando que a locação via Airbnb é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário”, aponta o texto da lei.

Decisão

O juiz Marcello do Amaral Perino entendeu que o contrato de locação por Airbnb obedece à restrição de 90 dias e não viola a convenção condominial. Para ele, a assembleia não obedeceu o quórum para alterar a convenção, já que contemplou apenas 17 das 59 unidades do edifício, menos que os dois terços previstos por lei.

Por outro lado, para o sócio do Karpat Advogados, Rodrigo Karpat, um condomínio residencial não se presta para hospedagens. “Pode haver confusão com a Lei de Locação, mas são coisas diferentes. O locador que aluga para pessoas diferentes o ano inteiro perturba o sossego e a segurança dos demais habitantes”, opina.

Gislene defende que, no seu ponto de vista, o Airbnb não desvirtua a finalidade do imóvel a menos que o inquilino use o apartamento para alguma atividade comercial. “O locatário não está alugando para fins comerciais, como escritório ou sala de reunião, mas para o hóspede passar alguns dias”, avalia. Ela entende ainda que se a circulação de pessoas estranhas prejudica a segurança do edifício, o condomínio deveria restringir as visitas particulares também.

Já Paula Farias acredita que a solução é um caminho do meio entre proibir o Airbnb e deixar com que os proprietários façam o que quiserem.

“Os condomínios deveriam apresentar as regras de convivência para locatários. Se o hóspede causar incômodo para os demais moradores, o proprietário poderia ser multado”, destaca a advogada.