Direito Imobiliário

É fato que qualquer pessoa interessada na aquisição de um imóvel na planta, seja ele residencial ou comercial, fatalmente será obrigado no pagamento de valores destinados a supostas comissões de corretagem.

Muitas pessoas questionam: “qualquer pessoa interessada na compra de um imóvel na planta efetivamente paga essas taxas de comissões de corretagem?” A resposta infelizmente é SIM. Ninguém escapa desse encargo, em que pese ser totalmente abusivo e ilegal.

Não se sabe exatamente quando isso teve início, mas acredita-se que certamente há mais de 15 anos, tratando-se de um costume no mercado imobiliário nacional quando se trata de imóvel na planta.

Normalmente o comprador de imóvel na planta tomou conhecimento sobre o empreendimento por consulta na internet; propaganda; indicação de amigos ou parentes; por ter passado em frente ao empreendimento, etc..

Quando o interessado entra nas dependências do estande de vendas, ele é direcionado para ser atendido por um(a) vendedor(a) que se encontra de plantão no local, trabalhando a serviço da incorporadora/construtora.

Esse(a) vendedor(a) apresenta o futuro empreendimento e após as tratativas negociais, informa ao interessado o preço e é aí que reside o perigo e a ilegalidade das comissões de corretagem.

É comum o vendedor informar ao comprador o preço do imóvel já com as tais comissões de corretagem embutidas, mascarando sua existência, através da apresentação de um fluxo de pagamento de parcelas que posteriormente será alterado quando do envio do Contrato de Promessa de Venda e Compra para o endereço do comprador.

Acrescente-se a isso que o vendedor impõe ao interessado o pagamento das comissões de corretagem a diversas pessoas, através da emissão de cheques como condição prévia à assinatura do Contrato, representando nada menos do que a existência de um pedágio e nítida venda casada entre um produto (imóvel na planta) e um suposto serviço.

Normalmente pagam-se inúmeras pessoas (físicas e jurídicas), mesmo que o comprador sequer os tenha conhecido, seja no momento da aquisição ou posteriormente.

A comissão de corretagem NUNCA compõe o fluxo financeiro da incorporadora. Geralmente está por fora do preço existente no Contrato de Promessa de Venda e Compra e o interessado na aquisição de imóvel na planta que se recusa no pagamento das comissões de corretagem não é autorizado pelo vendedor a assinar o Contrato.

As razões pelas quais se chega à conclusão de que essas comissões são ilegais e abusivas são estas:

a) NÃO existe uma intermediação imobiliária propriamente dita porque o comprador não escolheu um vendedor. Ele se dirigiu ao estande de vendas para negociar com uma incorporadora que lhe chamou a atenção e lá se deparou com uma segunda empresa, com a qual nunca teve qualquer relação comercial e muito menos jurídica;

b) há inequívoca venda casada de produto (imóvel) com um suposto serviço (de corretagem) e cobrança de pedágio, de modo que o comprador que se recusar no pagamento das comissões, não será permitido assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra perante a incorporadora;

c) quem tem o dever de arcar com o pagamento das comissões de corretagem é o vendedor (incorporadora/construtora), pois é este quem contratou a corretora e não o comprador. Aliás, vale lembrar que a regra existente há muitos anos no mercado imobiliário é exatamente nesse sentido, isto é, o vendedor paga a comissão do corretor que ele contratou; e

d) em diversos casos, há também fraude fiscal na operação chamada “corretagem” para imóveis na planta, pois na maioria dos negócios realizados o vendedor (incorporadora) ou a corretora por aquele contratada não pagam impostos (ISS ao Município onde foi feita a venda).

O entendimento que prevalece até o momento em nossos Tribunais sobre o assunto é no sentido de declarar a ilegalidade da cobrança dessas comissões perante o comprador porque tratando-se de imóveis ainda projetados (“na planta”), a negociação é feita no estande de vendas, instalado no terreno em que será erguida a edificação, visando a exibição dos projetos previstos na incorporação e a corretora, invariavelmente, atua estritamente no interesse da incorporadora e em conjunto com esta, para levar o produto (futura unidade autônoma) ao publico consumidor.

A existência dessa suposta “comissão de corretagem” não é outra senão a de transferir para o comprador um ônus que efetivamente não lhe pertence, através da terceirização de serviços mediante a utilização de uma corretora que foi contratada pelo vendedor (incorporadora) para a realização das vendas dos imóveis normalmente em caráter de exclusividade.

Sobre a taxa SATI

SATI = “Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária”. A sigla é extensa e confusa. Quase ninguém sabe o que é, mas muitos a pagam.

Em alguns casos, essa taxa é apresentada como ATI (assessoria técnico-imobiliária) ou SAT (serviço de assessoria técnica).

A taxa comumente denominada SATI também consiste em outro encargo para pagamento pelo comprador do imóvel e sempre vem em conjunto com a comissão de corretagem.

A taxa SATI representa um ônus para o comprador em 0,88% sobre o valor do imóvel, sendo justificada pelos vendedores para a contratação de um advogado indicado pela incorporadora para prestação de uma assessoria jurídica, porém, na prática, o valor dessa taxa é destinado à manutenção do estande de vendas.

A cobrança da “SATI” é ilegal porque obriga o comprador a contratar um suposto “serviço de assessoria” como pré-requisito para adquirir o imóvel em autêntica venda casada.

A taxa mostra-se absolutamente ilícita, uma vez que não se pode exigir do comprador a obrigação na contratação de advogado ou assessor do vendedor (incorporadora), sob pena de ferir seu direito de escolha.

Nossos Tribunais têm tratado o assunto com a necessária atenção, através do reconhecimento de inequívoca VENDA CASADA de produto com serviço, além da existência de um pedágio, afrontando o direito do consumidor de livre escolha e determinando a condenação de incorporadora e corretoras na necessária restituição das comissões de corretagem e da taxa SATI, acrescidos de correção monetária a partir de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês.